În acest articol
Contractele de arendă ar urma să aibă o durată minimă inițială de 5 ani, potrivit unei noi propuneri prezentate de Emil Dumitru, secretar de stat în Ministerul Agriculturii, într-un editorial publicat de True Media. Proiectul încearcă să refacă legislația după ce varianta care impunea minimum 7 ani a fost declarată neconstituțională în 2025 și introduce, pe lângă noul termen, repere pentru prețul arendei, posibilitatea renegocierii și reguli pentru schimburile de terenuri între fermieri.
Noua construcție legislativă încearcă să ofere fermierilor mai multă stabilitate pentru investiții și rotația culturilor, fără să blocheze proprietarul pe perioade considerate excesive. Regimul ar urma să se aplice contractelor încheiate după intrarea în vigoare a legii.
Minimum 5 ani doar pentru prima perioadă contractuală
Cea mai importantă schimbare este stabilirea unei durate minime de 5 ani pentru arendarea terenurilor agricole.
Există însă două nuanțe importante:
- pentru terenurile cu suprafața mai mică de 1 hectar, proiectul nu ar impune o durată minimă;
- după expirarea perioadei inițiale de 5 ani, părțile ar putea stabili în scris orice altă durată, fără un nou prag minim obligatoriu.
Prin urmare, regula de 5 ani ar funcționa pentru primul interval contractual, nu ca o obligație perpetuă pentru toate reînnoirile.
Pentru fermieri, perioada este suficient de lungă pentru a susține mai bine planificarea rotației, fertilizarea, lucrările de ameliorare și recuperarea unor investiții. Pentru proprietari, proiectul încearcă să păstreze mai multă libertate decât varianta anterioară, de 7 ani.
De ce a căzut legea cu termen de 7 ani
În februarie 2025, Curtea Constituțională a declarat neconstituțională, în ansamblu, legea care introducea o durată minimă de 7 ani pentru contractele de arendă.
Decizia CCR nr. 87/2025 a reținut că soluția legislativă afecta disproporționat dreptul de proprietate și libertatea economică.
Problema nu era doar termenul de 7 ani în sine. În combinație cu reînnoirea de drept, contractul putea ajunge practic la 14 ani, fără suficiente mecanisme de ajustare a valorii arendei și fără o protecție echilibrată pentru proprietar.
Noua propunere încearcă să răspundă exact acestor critici.
Arenda medie ar urma să fie publicată local, județean și național
Un element nou este crearea unor prețuri medii de referință pentru arendă.
Valorile ar urma să fie publicate la trei niveluri:
- local;
- județean;
- național.
Aceste valori nu ar reprezenta tarife obligatorii. Proprietarul și fermierul ar continua să negocieze liber prețul.
Rolul mediei ar fi acela de reper pentru piață și pentru soluționarea unor eventuale dispute.
Sub 75% din media locală poate apărea o prezumție de leziune
Proiectul propune ca, atunci când arenda exprimată în bani este mai mică de 75% din media locală, să existe o prezumție de leziune.
Aceasta nu ar însemna automat că respectivul contract este nul sau abuziv.
Înseamnă că diferența mare față de nivelul pieței poate fi contestată și analizată, iar părțile pot prezenta probe care să justifice prețul negociat.
Pentru proprietari, mecanismul ar trebui să limiteze situațiile în care terenurile sunt arendate la valori mult sub nivelul local.
Pentru fermieri, rămâne important faptul că media publicată este un reper, nu un preț fix impus de stat.
Dacă piața se mișcă cu peste 25%, arenda poate fi renegociată
Un alt mecanism propus privește variațiile mari de preț.
Dacă prețul mediu local al arendei crește sau scade cu peste 25%, oricare dintre părți ar putea solicita renegocierea contractului.
Dacă proprietarul și arendașul nu ajung la un acord, disputa ar putea ajunge în instanță.
Această prevedere încearcă să rezolve una dintre problemele semnalate la vechea lege: blocarea unui contract pe termen lung fără o metodă rezonabilă de ajustare a prețului.
Neplata arendei poate duce la încetarea contractului
Noua propunere întărește și protecția proprietarilor.
Neplata arendei ar putea constitui motiv de reziliere a contractului.
În plus, proiectul prevede o situație în care proprietarul ar putea solicita încetarea anticipată dacă apare o nevoie proprie urgentă și neprevăzută de a utiliza terenul agricol.
Această excepție este importantă tocmai în raport cu criticile de constituționalitate formulate față de termenul obligatoriu de 7 ani.
Schimburile de terenuri între fermieri ar primi un cadru legal
Proiectul încearcă să rezolve și o problemă practică frecventă în exploatațiile agricole: parcelele dispersate.
Fermierii ar putea face schimburi de utilizare a terenurilor pentru a-și compacta suprafețele și a reduce deplasările utilajelor.
Pentru ca aceste schimburi să nu fie interpretate drept subarendare mascată, ele ar trebui:
- făcute în scris;
- înregistrate;
- realizate cu respectarea condițiilor stabilite de lege;
- fără afectarea drepturilor juridice ale proprietarilor.
O asemenea regulă poate fi importantă în fermele care lucrează sute sau mii de parcele mici, unde comasarea operațională reduce costurile cu combustibilul și timpii de lucru.
De ce contează durata pentru investițiile din fermă
Pentru un fermier, stabilitatea terenului exploatat influențează direct decizia de investiție.
Un contract foarte scurt poate descuraja:
- lucrările de fertilizare pe termen lung;
- amendamentele pentru corectarea solului;
- instalațiile de irigații;
- drenajul;
- plantarea culturilor perene;
- investițiile în infrastructura internă a fermei.
În același timp, un contract excesiv de rigid poate limita dreptul proprietarului de a decide asupra terenului.
Noua formulă de 5 ani încearcă să găsească un punct de mijloc între aceste două interese.
Proiectul nu este încă lege în vigoare
Pentru fermieri și proprietari, diferența esențială este că măsurile prezentate sunt încă propuneri legislative.
Durata minimă de 5 ani, pragul de 75%, mecanismul de renegociere la variații de 25% și regulile pentru schimburile de terenuri nu trebuie tratate drept obligații deja aplicabile contractelor actuale.
Forma finală poate fi modificată pe parcursul procedurii legislative.
Până la adoptarea și intrarea în vigoare a unui nou act normativ, contractele de arendă rămân guvernate de regulile actuale din Codul civil.
