În acest articol
O fermă de 23 de hectare a rezistat zeci de ani expansiunii Disneyland în Anaheim, California, deși terenul ajunsese să valoreze de mii de ori mai mult decât producția agricolă obținută pe el. Familia Fujishige a continuat să cultive căpșuni, legume și plante aromatice în mijlocul unei zone transformate treptat de hoteluri și turism și a refuzat timp de decenii ofertele dezvoltatorilor și ale Disney, relatează agrarheute.
Povestea fermei este mai mult decât un caz spectaculos de apreciere a terenului. Arată ce se întâmplă atunci când valoarea imobiliară a unei parcele agricole ajunge să nu mai aibă aproape nicio legătură cu ceea ce poate produce agricultura pe acel teren. Pentru Hiroshi Fujishige, însă, decizia de a rămâne fermier nu s-a redus la calculul financiar.
Au cumpărat terenul cu 3.500 de dolari
Hiroshi Fujishige și fratele său, Masao, erau fiii unor imigranți japonezi și proveneau dintr-o familie care trăia din agricultură. În timpul celui de-al Doilea Război Mondial, familia a părăsit California și s-a mutat în Utah, într-o perioadă în care americanii de origine japoneză de pe Coasta de Vest erau supuși relocării forțate.
După război, frații s-au întors în California. La începutul anilor 1950 au preluat o fermă de aproximativ 23 de hectare în Anaheim, pentru care sursa indică un preț de 3.500 de dolari. Acolo au cultivat căpșuni, legume și plante aromatice.
La acel moment, Anaheim era încă puternic legat de agricultură, cu livezi și terenuri cultivate în jurul orașului. Situația avea să se schimbe foarte repede.
În iulie 1955 s-a deschis Disneyland, la mică distanță de ferma familiei Fujishige. Pe măsură ce parcul a atras tot mai mulți vizitatori, terenurile din jur au devenit interesante pentru hoteluri, restaurante, parcări și alte investiții legate de turism.
Ferma a rămas însă pe loc.
Căpșuni între hoteluri și proiecte de miliarde
În anii următori, peisajul din jurul exploatației s-a schimbat radical. Agricultura s-a retras, iar în apropierea câmpurilor familiei au apărut hoteluri înalte, spații comerciale și infrastructură pentru turiști.
Familia continua să vândă direct căpșuni și legume, inclusiv de la un stand amplasat la marginea proprietății. În anii 1990, un teren agricol funcțional ajunsese astfel să supraviețuiască într-una dintre cele mai valoroase zone de dezvoltare din Anaheim.
Diferența dintre valoarea agricolă și cea imobiliară devenise enormă. În 1991, proprietatea era evaluată în presă la aproximativ 60–70 de milioane de dolari, iar dezvoltatorii ofereau chiar și circa 2 milioane de dolari pentru un acru, echivalentul a aproximativ 4,94 milioane de dolari pe hectar.
Disney era unul dintre cei mai interesați cumpărători. Compania pregătea extinderea complexului din California și avea nevoie de suprafețe suplimentare în imediata apropiere a parcului.
Familia a spus nu.
Disney a încercat inclusiv negocieri directe
Interesul companiei nu s-a limitat la o simplă ofertă transmisă prin intermediari. Conducerea Disney a purtat discuții directe cu Hiroshi Fujishige în încercarea de a obține controlul asupra terenului.
În 1991, fermierul spunea că proprietatea nu era de vânzare și că intenționa să mai rămână câțiva ani în agricultură.
Motivația sa nu era una strict economică. Ferma devenise o proprietate de familie cu o istorie dificilă, iar Hiroshi lega păstrarea terenului de responsabilitatea față de rudele sale.
Presiunea dezvoltării devenise deosebit de puternică încă din anii 1980.
Disputa pentru drumuri a ajuns până la amenințarea cu exproprierea
La mijlocul anilor 1980, autoritățile din Anaheim au urmărit obținerea unei părți din proprietate pentru construirea unor drumuri necesare unui proiect imobiliar care includea hoteluri și locuințe.
Familia nu a vrut să cedeze terenul, iar orașul a amenințat cu o procedură de expropriere.
În 1986, Masao Fujishige și-a luat viața. Relatările familiei au indicat că disputa privind terenul îl afectase puternic, însă acesta suferea și de probleme grave de sănătate după un accident vascular cerebral. Hiroshi Fujishige a refuzat ulterior să pună responsabilitatea exclusiv asupra autorităților.
Proiectul pentru care fusese cerut terenul a fost în cele din urmă abandonat, dar presiunea asupra fermei nu a dispărut.
Agricultura devenise cea mai puțin valoroasă utilizare a terenului
Situația familiei Fujishige ilustrează una dintre cele mai dificile decizii pentru fermele aflate în apropierea marilor orașe: terenul poate ajunge să valoreze ca proprietate de zeci sau sute de ori mai mult decât poate genera din agricultură.
În asemenea condiții, agricultura concurează nu cu o altă cultură sau cu o altă fermă, ci cu hoteluri, locuințe, centre comerciale, infrastructură sau proiecte de divertisment.
Familia Fujishige a continuat totuși să cultive terenul chiar și atunci când venitul din căpșuni și legume devenise nesemnificativ în raport cu valoarea proprietății.
Tocmai această diferență a transformat ferma într-un reper local. În jurul ei se dezvoltase unul dintre cele mai cunoscute complexe turistice din lume, în timp ce pe teren se continua munca agricolă.
Familia acceptă vânzarea în 1998
Schimbarea a venit în 1998. Hiroshi Fujishige, ajuns la 75 de ani, suferise o cădere gravă, iar starea sa de sănătate se deteriorase.
La aproximativ șase luni după accident, familia a ajuns la o înțelegere cu Disney.
Prețul final al tranzacției nu a fost făcut public. Estimările citate ulterior au plasat valoarea între aproximativ 65 și 78 de milioane de dolari, în timp ce alte evaluări ale proprietății ajungeau până la aproximativ 90 de milioane de dolari. Aceste valori sunt estimări, nu suma confirmată a tranzacției.
Familiei i s-a permis inițial să păstreze aproximativ 1,4 hectare pentru activitatea agricolă și standul de vânzare.
Hiroshi Fujishige a murit la scurt timp după anunțarea acordului, la vârsta de 76 de ani.
Din câmp de căpșuni în parcare pentru Disneyland
Astăzi, vechea fermă nu mai este vizibilă în peisajul Anaheimului. Pe o parte importantă a fostului teren agricol se află infrastructură utilizată de Disneyland, inclusiv parcarea Toy Story.
Transformarea încheie simbolic o schimbare începută în anii 1950. În jurul fermei Fujishige, terenurile agricole dispăruseră unul câte unul pe măsură ce Anaheim se transforma într-un centru al turismului și divertismentului.
Familia nu a putut opri această transformare, dar a întârziat-o pe propriul teren timp de câteva decenii.
Cazul rămâne relevant pentru agricultură tocmai pentru că nu are un răspuns economic simplu. Din perspectiva patrimoniului familiei, vânzarea putea aduce zeci de milioane de dolari. Din perspectiva fermierului, același teren era locul în care muncea, producea hrană și își continua meseria.
Atunci când aceste două valori se despart atât de mult, prețul pe hectar nu mai este singurul criteriu după care proprietarul decide dacă vinde.
